婚前協(xié)議可以幫助夫妻雙方更好地理解對(duì)方的意愿和期望，加強(qiáng)溝通和互信的基礎(chǔ)。以下是小編為大家整理的幾份合伙協(xié)議范本，希望能給大家提供一些參考。

房屋租賃合同糾紛答辯狀

一、答辯人并不是適格的訴訟主體，不應(yīng)當(dāng)作為本案被告。

按照合同的相對(duì)性原則，合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生，只有合同當(dāng)事人一方才能基于合同而向與其有合同關(guān)系的另一方提出請(qǐng)求或提起訴訟，而不能向與其無合同關(guān)系的第三人提出合同上的請(qǐng)求，也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。本案中，與原告簽訂《租用房合同》的是被告一北京鑫潮招待所有限責(zé)任公司。合同期滿后騰退和交回房屋是《租用房合同》約定的義務(wù)，也是《合同法》規(guī)定的義務(wù)，但是該義務(wù)僅只針對(duì)作為合同一方主體的承租人而言，并不指向第三人。因此，根據(jù)上述合同的相對(duì)性原則，原告把鑫潮招待所作為被告并無不當(dāng)，但不應(yīng)該再將合同外第三人的答辯人也作為被告。

二、原告訴狀所述事實(shí)，與客觀情況不符。

原告在訴訟中陳述，答辯人一直實(shí)際進(jìn)行房屋出租的經(jīng)營，這與客觀情況不符，也是對(duì)法律關(guān)系的混淆判定。答辯人沒有資格也沒有能力對(duì)訴爭的房屋進(jìn)行出租經(jīng)營，事實(shí)上答辯人也從來沒有對(duì)該房屋進(jìn)行過出租經(jīng)營。答辯人與訴爭房屋沒有直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系，也沒有居住使用該房屋或進(jìn)行其他形式的占用。此外，原告陳述其多次要求收回房屋，但答辯人強(qiáng)行阻撓，更是憑空杜撰。原告不應(yīng)該也不可能向答辯人主張收回房屋，答辯人也沒有理由和力量進(jìn)行阻撓。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三條，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明;沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。因此原告在沒有證據(jù)證明答辯人實(shí)際占用訴爭房屋的情況下，起訴要求答辯人騰房，不應(yīng)得到法庭支持。

三、原告作為房屋的產(chǎn)權(quán)人和出租人，并沒有善盡法定和約定義務(wù)，不應(yīng)該完全享受權(quán)利。

根據(jù)《北京市人民防空工程和普通地下室使用管理辦法》的規(guī)定，對(duì)外出租人防工程和地下室，作為產(chǎn)權(quán)人首先必須經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)并登記備案。其次，產(chǎn)權(quán)人必須保證出租的房屋符合防火、衛(wèi)生等管理規(guī)定，并經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生主管部門檢查合格;房屋建筑安全不存在危險(xiǎn)構(gòu)件;具有上下水、衛(wèi)生間、用電設(shè)施;設(shè)置機(jī)械通風(fēng)或空調(diào)裝置并保證有效使用，新風(fēng)量新風(fēng)系統(tǒng)回風(fēng)系統(tǒng)符合規(guī)范要求;具有防汛防雨水倒灌設(shè)施;設(shè)置配備機(jī)械防煙排煙系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及其他消防設(shè)施和器材等等。而本案中，原告出租訴爭房屋并沒有經(jīng)過批準(zhǔn)備案，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合的條件幾乎無一具備。而且，事實(shí)上，訴爭房屋從來也沒能正常使用過，除了非典期間長時(shí)間停用外，還有多次被水淹多次屋頂滲漏多次由于人防辦公室及地下空間管理辦公室等部門的命令停止使用。而這些都與原告沒有妥善盡到法定和約定義務(wù)有直接的關(guān)系，根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，原告不應(yīng)在不作任何補(bǔ)償?shù)那闆r下就毫無阻礙地享受權(quán)利。

綜上，答辯人既不是租賃合同的相對(duì)方，也不是租賃房屋的實(shí)際使用人，原告不論是基于債權(quán)的請(qǐng)求還是基于物權(quán)的請(qǐng)求，都不應(yīng)該將答辯人列為被告，因此要求法庭駁回其對(duì)答辯人的訴訟請(qǐng)求。

此致

北京市朝陽區(qū)人民法院。

答辯人：

x年5月23日。

房屋租賃合同糾紛

原告：_________________李__________，男，漢族，__________年__________月__________日出生，住_________________，電話：______________。

被告：_________________張__________，男，漢族，__________年__________月__________日出生，住_________________，電話：______________。

訴訟請(qǐng)求：_________________。

1、請(qǐng)求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權(quán)證;。

2、請(qǐng)求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金;。

3、請(qǐng)求法院判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：_________________。

原、被告雙方于__________年__________月__________日簽訂《商品房買賣合同》，合同約定被告應(yīng)當(dāng)于__________年__________月__________日之前為原告辦理房屋所有權(quán)證。然而直到__________年__________月__________日過后六個(gè)月，被告仍然未為原告辦理房屋所有權(quán)證。經(jīng)原告多次催告，被告仍以各種理由推脫其責(zé)任，被告的行為嚴(yán)重?fù)p害的了原告的利益。

為此，原告為維護(hù)自身合法利益，特向人民法院提起訴訟，望貴院支持原告的訴訟請(qǐng)求。

此致

__________人民法院。

具狀人：_________________。

_____年_____月_____日。

房屋租賃合同糾紛

法定代表人：京××職務(wù)：董事長。

委托代理人：蘇xxxx市易行律師事務(wù)所律師。

被上訴人：xx××購物中心有限公司。

住所地：xx市西城區(qū)××外大街××號(hào)。

法定代表人：王××職務(wù)：董事長。

初字第××號(hào)民事判決，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判。

上訴請(qǐng)求：

1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;。

2、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：

一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不充分。

本案訴爭房屋場地，位于xx市西城區(qū)××大街××號(hào)地下一層400平方米面積屬xx商××房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司(以下簡稱：商××公司)所有。商××公司于xxxx年8月4日與xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：林××公司)簽訂了協(xié)議書，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的使用權(quán)，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。

被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí)，以及直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對(duì)該場地的處分權(quán)。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書》，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán)。但事實(shí)上，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場地的處分權(quán)，理由如下：

再次，林××公司在《確認(rèn)書》中表明，“將租賃房屋場地交付給被上訴人使用”。“使用”分為有償使用和無償使用兩種，若為有償使用，即為轉(zhuǎn)租，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對(duì)訴爭房屋場地?zé)o處分權(quán);若為無償使用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日長達(dá)五年期間，將其享有的收益權(quán)，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金，林××公司分文未得。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為，應(yīng)屬無效民事法律行為。

綜上，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書對(duì)訴爭房屋場地享有使用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體。”顯然系認(rèn)定事實(shí)不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，請(qǐng)求二審法院經(jīng)審理后予以改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。

此致

xx市第一中級(jí)人民法院。

合同糾紛答辯狀

答辯人因建設(shè)工程集團(tuán)有限公司訴我公司買賣合同糾紛一案(案號(hào)：()七民初字第20xx3號(hào))提出答辯意見如下：

一、原告陳述不實(shí)，答辯人銷售給原告的產(chǎn)品不存在任何質(zhì)量問題。

1、答辯人銷售給原告龍桌系在答辯人展廳展品，系原告經(jīng)辦人到展廳看過后現(xiàn)貨確認(rèn)愿意購買才簽訂的《訂貨合同單》，龍椅系按原告的要求的款式按龍桌顏色配置訂做，不可能存在質(zhì)量問題。且原告收到貨物后書面明確確認(rèn)產(chǎn)品驗(yàn)收合格，有驗(yàn)收單為證，這充分說明答辯人銷售的產(chǎn)品沒有任何質(zhì)量問題。

2、答辯人沒有也不可能致電原告要求安裝人員到位后再驗(yàn)貨。出現(xiàn)兩把椅子靠背、一把椅子座邊損壞問題系在運(yùn)輸途中損壞，運(yùn)費(fèi)系由原告承擔(dān)，答辯人只是代辦托運(yùn)手續(xù)，且原告系在x年11月29日左右收到貨物，在x年12月7日才開拆發(fā)現(xiàn)損壞，因原告不及時(shí)驗(yàn)貨、向托運(yùn)公司提出異議，答辯人幫助原告聯(lián)系貨運(yùn)公司時(shí)，貨運(yùn)公司已拒絕承擔(dān)責(zé)任，答辯人在此過程中沒有任何過錯(cuò)。

二、原告的請(qǐng)求沒有任何法律依據(jù)。

1、如前所述，答辯人銷售給原告的產(chǎn)品沒有也不可能有質(zhì)量問題，原告的主張沒有事實(shí)基礎(chǔ)，沒有法律依據(jù)：其一，三把椅子系輕微損壞，可以修復(fù)，退一萬步，即便不修復(fù)并不影響龍桌和其他13把椅子的使用，并不構(gòu)成根本違約。其二，三把椅子的損壞系托運(yùn)過程中造成，答辯人沒有任何過錯(cuò)，沒有任何違約或侵權(quán)行為，答辯人也不可能預(yù)料訟爭事件的發(fā)生及給原告造成的影響，不應(yīng)承擔(dān)任何違約責(zé)任或賠償責(zé)任，原告主張退貨和返還貨款及所謂的“延誤使用商品損失”沒有事實(shí)和法律依據(jù)。其三，原告在訟狀中稱用于公司開業(yè)，并非生活使用，不具備消費(fèi)者資格，不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。

2、三把椅子的損壞系托運(yùn)過程中造成，答辯人沒有任何過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但本著專業(yè)、對(duì)客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，答辯人從訂立合同至售后服務(wù)的整個(gè)過程中一直承諾負(fù)責(zé)維修，事至如今，答辯人也仍愿意承擔(dān)維修責(zé)任。

綜上所述，原告所述無事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求。

答辯人：xx市南海某某電動(dòng)餐桌有限公司。

特別授權(quán)代理人：王。

x年4月27日。

房屋租賃合同糾紛答辯狀

答辯人：潘，男，x年x月x日出生，漢族。

住中山市沙溪鎮(zhèn)x大廈三樓。

委托代理人：，廣東翔宇律師事務(wù)所律師。

電話：

答辯人就袁修能訴陳x、章非、潘租賃合同糾紛一案，依法提出答辯意見如下：

一、答辯人潘不應(yīng)該列為本案被告。

本案為租賃合同糾紛，潘不是合同的當(dāng)事人，潘x依法于二零零x年x月二十八日成立的“中山市沙溪鎮(zhèn)制衣廠”與陳x、章非無關(guān)。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，潘不享有上述合同的權(quán)利，也不承擔(dān)上述合同的義務(wù)，且潘成立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體成立于原告與章非發(fā)生糾紛之后，與本案租賃合同糾紛更是風(fēng)牛馬不相及。

二、要求答辯人承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律根據(jù)。

三、原告的所謂損失與答辯人無關(guān)。

本案系廠房轉(zhuǎn)租合同及設(shè)備租賃合同糾紛，原告取得廠房和設(shè)備等生產(chǎn)要素后，應(yīng)依法辦理工商注冊(cè)登記合法經(jīng)營，原告因無營業(yè)執(zhí)照產(chǎn)生的問題完全是咎由自取，與答辯人無關(guān)。答辯人章非已經(jīng)按照合同的要求提供了廠房和設(shè)備給原告，所謂停電2日，系供電局抑或業(yè)主所為，答辯人并不清楚，原告應(yīng)該向供電局或業(yè)主要求賠償。即使確認(rèn)系供電局或者業(yè)主的責(zé)任，停電2日也只能耽誤2日的交貨時(shí)間。答辯人不認(rèn)可原告所謂損失的真實(shí)性，即使原告出現(xiàn)上述損失，也是原告經(jīng)營不善造成的，與答辯人無關(guān)。原告應(yīng)該根據(jù)自己的生產(chǎn)能力與客戶簽訂合同，在生產(chǎn)能力臨時(shí)不足時(shí)候，也完全可以通過委托代工等方式履行合同，也可以與客戶協(xié)商變更合同。

在《租借協(xié)議》的序言部分，雙方已經(jīng)明確“租約期間自負(fù)盈虧”，原告企圖將自己的經(jīng)營虧損轉(zhuǎn)嫁給答辯人是違反合同的。該協(xié)議第十條規(guī)定，“甲乙雙方因債務(wù)而影響對(duì)方正常生產(chǎn)，須負(fù)責(zé)對(duì)方損失。”只能理解為第三方債權(quán)人混淆原告與答辯人章非的主體資格而造成對(duì)方的損失，不應(yīng)該作擴(kuò)大化的解釋，從而違反“自負(fù)盈虧”的原則。

四、扣除設(shè)備按金后，原告尚欠答辯人章非1027.4元。

根據(jù)上述《租借協(xié)議》第一條、第二條、第四條、第六條，原告尚欠答辯人章非三、四月份廠房和設(shè)備租金120xx元，原告欠章非代繳水電費(fèi)7682.4元(原告承認(rèn)水電費(fèi)為7223元)，原告還欠答辯人章非機(jī)修費(fèi)、治安費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等代支雜費(fèi)1345元。上述費(fèi)用合計(jì)21027.4元人民幣，扣除設(shè)備按金20xx0元后，原告尚欠答辯人章非1027.4元人民幣(詳見費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表)。

綜上，答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

答辯人：章非(化名)。

x年九月十四日。

房屋租賃合同糾紛

原告：____________，女，漢族，____________年____________月____________出生，現(xiàn)居____________市____________區(qū)____________鎮(zhèn)____________，身份證號(hào)：________________________，電話：________________________。

被告：____________有限公司，地址：____________________________________，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________________________。

法定代表人：____________，職務(wù)：____________。電話________________________。

訴訟請(qǐng)求：

5.判令本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān);。

事實(shí)和理由：

____________年____________月____________×日，原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋委托租賃合同》____________)，將原告所有的位于____________市____________區(qū)____________房屋出租給____________全權(quán)管理并進(jìn)行轉(zhuǎn)租出租，根據(jù)合同第六條第2項(xiàng)條款約定，成都青客負(fù)有按時(shí)向原告支付房屋租金的義務(wù)，并按照《租金支付明細(xì)表》進(jìn)行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金的義務(wù)。

綜上所述，被告成都青客未按照《房屋委托租賃合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定訴至貴院，望判如所請(qǐng)。

此致

________________________區(qū)人民法院。

具狀人：________________________。

房屋租賃合同糾紛

房屋租賃產(chǎn)生了相關(guān)糾紛的，是可以合同雙方先進(jìn)行協(xié)商的，協(xié)商不成的，是可以前往人民法院進(jìn)行訴訟解決的，從而通過法院的審理判決來解決處理的。這里給大家分享一些關(guān)于房屋租賃合同糾紛怎么處理，希望對(duì)大家有所幫助。

(1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。我國在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特別適用對(duì)某些界限不清的事實(shí)、責(zé)任含糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請(qǐng)調(diào)委會(huì)調(diào)解通過調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的。

(2)仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。《仲裁法》第2條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”，包括公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公正及時(shí)，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢，可以使當(dāng)事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對(duì)之中，是一種比較受推崇的爭端解決機(jī)制。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。

承租人不履行合同，長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對(duì)租金、租期的約定不明確或由于市場行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。

房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：

這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。

(2)人身財(cái)物損害賠償糾紛。

由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對(duì)于出租人是否承擔(dān)責(zé)任，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧。

房屋共有人對(duì)所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。

(4)裝修費(fèi)用糾紛。

房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會(huì)在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。

《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。《合同法》也有此類規(guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無效。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的房屋租賃出租人對(duì)未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。

一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變?cè)h定好的用途，對(duì)房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。

房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。

1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

2、房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

3、房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。

其中，《合同法》第214條也明文規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

房屋租賃合同糾紛

甲乙雙方就租用客房事宜簽訂協(xié)議如下：

第一條租用房號(hào)：

____________賓館______樓______室，共______間房。

第二條租約：

自______年______月______日起至______年______月______日止。為期年______個(gè)月______天。

第三條房租價(jià)格：

自______年______月______日起至______年______月______日止。每天每房定價(jià)為____________元，合計(jì)為____________元。

第四條預(yù)付租金：

自______年______月______日起至______年______月______日止。預(yù)付______個(gè)月______天，合計(jì)為____________元。

第五條付款事項(xiàng)：

除預(yù)付租金外，乙方所有的費(fèi)用可簽單入帳，月結(jié)一次。乙方應(yīng)于每月月終(30日前)前來前廳部辦理結(jié)算，以付清當(dāng)月全部帳目，與此同時(shí)乙方同意付清下月的續(xù)住預(yù)付租金，否則作為自動(dòng)退房處理。賓館有權(quán)把該房的物品遷移至行李庫保存，待領(lǐng)，并終止協(xié)議，原房另行出租。

第六條優(yōu)惠項(xiàng)目：

乙方可憑本飯店長住房房卡享受下列優(yōu)惠條件：

1、免費(fèi)早餐(時(shí)間______時(shí)至______時(shí))，各餐廳均可。

2、免費(fèi)使用游泳池、健身房和桑拿浴室。

3、商務(wù)中心各項(xiàng)服務(wù)均可獲______%的優(yōu)惠。

4、洗衣可獲______%的優(yōu)惠。

5、在各餐廳、咖啡廳和酒吧用餐，均可獲______%的優(yōu)惠。

6、卡拉ok可獲______%的優(yōu)惠。

7、免費(fèi)贈(zèng)送當(dāng)日?qǐng)?bào)刊。

8、免費(fèi)登記或確認(rèn)車、船票和飛機(jī)票(航空公司手續(xù)費(fèi)除外)。

9、凡經(jīng)常住房訂房者，其房費(fèi)可獲20%的優(yōu)惠。

第七條所租客房未經(jīng)飯店前廳部同意。

不能分租或轉(zhuǎn)租他人。

第八條乙方在賓館內(nèi)住宿，必須向服務(wù)臺(tái)出示有效護(hù)照或居留證件，并填寫住宿登記表。

乙方短期外出，須通知服務(wù)臺(tái)，返回賓館時(shí)應(yīng)當(dāng)重新到服務(wù)臺(tái)辦理入住手續(xù)。乙方在外出期間，如有朋友、同事要求入住該長包房時(shí)，請(qǐng)事先通知甲方并憑乙方書面證明和住宿者本人有效證件到服務(wù)臺(tái)辦理來賓住宿登記手續(xù)。

第九條客房內(nèi)增住其他客人須經(jīng)賓館前廳部同意并到服務(wù)臺(tái)辦理住宿登記手續(xù)。

客房內(nèi)不得存放任何易燃易爆物品;客房內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐或者其他功率在500瓦以上的電器設(shè)備。否則，由此引起的一切后果均由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條如因乙方使用。

保護(hù)不當(dāng)而造成客房建筑、設(shè)備的損壞等情況，應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)賠償。

第十一條。

乙方應(yīng)按期繳納租金及其他費(fèi)用。

第十二條租約期滿。

在當(dāng)時(shí)房價(jià)及上述各條款沒有更改的情況下，同時(shí)雙方也無其他異議時(shí)，本協(xié)議書可自動(dòng)延長一年。期滿退租或甲方收回自用均應(yīng)在協(xié)議終止前一個(gè)月以書面通知各方并立即辦理退房協(xié)議手續(xù)，否則作續(xù)租辦理。乙方如在租約(合同)期內(nèi)退房須提前一個(gè)月以書面通知銷售部，否則應(yīng)補(bǔ)償賓館15天的空房費(fèi)。

第十三條。

雙方當(dāng)事人在履行本合同過程中發(fā)生爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決;協(xié)商不能解決的由訴訟解決。

第十四條本合同一式二份。

用中文寫成，雙方各執(zhí)一份，自簽約之日起即行生效。

甲方：______________________(公章)。

地址：______________________。

法人代表：___________________(簽章)。

開戶銀行及帳號(hào)：__________________________。

乙方：______________________(公章)。

地址：______________________。

法人代表：___________________(簽章)。

開戶銀行及帳號(hào)：__________________________。

房屋租賃合同糾紛

郵編：________________。

法定代表人：_____________。

職務(wù)：________________。

被告(1)：_________________。

郵編：________________。

法定代表人：_____________。

職務(wù)：________________。

法定代表人：_____________職務(wù)：________________。

事實(shí)與理由：_________________。

此致

___________人民法院。

具狀人：___________。

____年_____月_____日。

合同糾紛答辯狀

因山東玉皇農(nóng)業(yè)科技有限公司訴我建設(shè)工程施工合同糾紛一案，現(xiàn)答辯如下：

一、答辯人已經(jīng)按照合同約定履行了綠化種植義務(wù)。雙方于x年2月29日簽訂的玉皇新村綠化工程施工合同，明確約定了合同工期為x年3月29日至x年4月8日。答辯人在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成了綠化種植義務(wù)，并通過了原告驗(yàn)收。原告于x年7月10日按照約定支付了總工程款的50%，即原告訴稱的96906元。此款項(xiàng)支付了是答辯人履行種植部分義務(wù)的工程款，是總工程款的一半，并非全部工程款。因此，根據(jù)合同約定及法律規(guī)定此款項(xiàng)不應(yīng)當(dāng)返還。

二、答辯人對(duì)草坪維護(hù)管理了三個(gè)月，原告應(yīng)當(dāng)支付這部分費(fèi)用。在完成合同約定的種植工作后，答辯人從x年4月9日起對(duì)合同約定的草坪進(jìn)行了為期三個(gè)月的維護(hù)和管理。并因此發(fā)生了較大數(shù)額費(fèi)用，原告因此獲得利益。原告應(yīng)將此費(fèi)用支付答辯人。

三、答辯人撤出草坪管理是經(jīng)過原告同意，并將管理權(quán)交給原告的。因原告測算工程面積不合理、不提供維護(hù)水源等原因，答辯人向原告提出交涉。根據(jù)雙方協(xié)商，答辯人按照原告要求寫了書面申請(qǐng)，將草坪的維護(hù)管理工作交給玉皇新村項(xiàng)目部劉、陳等人，并約定由二人領(lǐng)取剩余工程款。在交付草坪管理權(quán)時(shí)，原告對(duì)草坪狀況并無異議，答辯人還將用于維護(hù)草坪的草坪機(jī)兩部一并交給了項(xiàng)目部。此后，原告從未與答辯人就此事進(jìn)行聯(lián)系。由于原告疏于管理，為推卸責(zé)任將答辯人起訴。

四、原告現(xiàn)將本案爭議草坪管理權(quán)另行發(fā)包給他人。如果原告否認(rèn)答辯人將管理權(quán)交還的事實(shí)，那么，首先應(yīng)當(dāng)向法院主張要求答辯人繼續(xù)進(jìn)行維護(hù)管理，而不應(yīng)要求返還工程款。原告一方面訴稱雙方未解除該合同，另一方面又將該合同涉及的草坪管理工程另行發(fā)包，本身就是一種違約行為。原告首先應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上，答辯人已按合同約定工期完成綠化種植義務(wù)，原告支付的是種植工程的工程款，因此，答辯人無須返還。應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟請(qǐng)求，訴訟費(fèi)由原告自擔(dān)。另外，原告應(yīng)當(dāng)支付答辯人所支出的草坪維護(hù)管理部分的費(fèi)用，原告對(duì)此保留訴權(quán)。

此致

黃*區(qū)人民法院。

答辯人：周。

x年10月20日。

合同糾紛答辯狀

答辯人(系本案被告1)：陳某玲，女，漢族，198x年x月25日出生，農(nóng)民。

委托代理人：黃成昌，廣東金卓越律師事務(wù)所律師。

答辯人就原告龍巖市永定區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社訴答辯人等金融借款合同糾紛一案，提出答辯如下：

一、答辯人并非涉案借款的共同借款人或保證人，答辯人不是本案適格的被告人。

二、原告在《起訴狀》之事實(shí)和理由部分陳述的事實(shí)不客觀，表現(xiàn)在：

2.1其訴稱答辯人與已故借款人嚴(yán)某勝作為共同借款人于20xx.12.17向其下屬龍?zhí)缎庞蒙缃杩?0萬元，嚴(yán)重違背事實(shí)：答辯人未在案涉《保證借款合同》上借款人處簽名，根本不是借款合同的主體及相對(duì)人。

2.2原告在《起訴狀》中的陳述，故意隱瞞涉案貸款投有保險(xiǎn)的事實(shí)。

事實(shí)上，案涉貸款，由已故借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)購買了原告下屬龍?zhí)缎庞蒙绱钍鄣奶窖蟊ｋU(xiǎn)公司“安貸寶意外傷害保險(xiǎn)(b款)”，保險(xiǎn)金額為20萬元。故，涉案貸款的清償，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向保險(xiǎn)人主張賠償。

三、在保險(xiǎn)合同法律關(guān)系與借款擔(dān)保合同法律關(guān)系產(chǎn)生競合時(shí)，原告應(yīng)當(dāng)基于誠實(shí)信用原則，優(yōu)先選擇保險(xiǎn)合同法律關(guān)系主張保險(xiǎn)人履行保險(xiǎn)責(zé)任，才符合投保人(借款人)購買貸款保險(xiǎn)的初衷，才能真正體現(xiàn)公平原則，體現(xiàn)保險(xiǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)的作用。

四、答辯人雖在《承諾書》上借款人配偶一欄上簽名，但并非答辯人的真實(shí)意思表示。

《承諾書》，是貸款人單方制定打印好的格式條款，屬于霸王條款，意在加重借款人的責(zé)任負(fù)擔(dān)，防范減少貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。

答辯人認(rèn)為，《承諾書》不具有合法性，更不能成為原告主張答辯人要對(duì)涉案借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任的有效證據(jù)。

從常識(shí)常情常理分析，貸款人在要求借款人購買其強(qiáng)制搭售的太平洋保險(xiǎn)后，其20萬元的貸款清償風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)具備充分的保障;再要求借款人與其配偶簽署《承諾書》，是嚴(yán)重違背民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的自愿和公平原則的。

但現(xiàn)實(shí)就是這樣不公平，對(duì)需要貸款的借款人來說，根本無法抗辯貸款人發(fā)放貸款的強(qiáng)制附加條件，作為借款人及其配偶只能按照其要求簽名，承擔(dān)無限的風(fēng)險(xiǎn)。

答辯人要求法庭，根據(jù)法理、民法、合同法等相關(guān)規(guī)定，對(duì)作為格式條款的《承諾書》依法認(rèn)定其無效，不予采信。

五、原告主張20xx年12月30日起至還清借款日止的貸款利息，缺乏事實(shí)根據(jù)，不具有正當(dāng)性。

借款人于20xx.11.13死亡，在法律上，其民事權(quán)利義務(wù)依法終止，其后繼續(xù)計(jì)算借款利息，于法無據(jù)，不合情理。

答辯人(陳某玲的委托代理人)：黃成昌律師。

20xx.06.28。

房屋租賃合同糾紛

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。

“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。

按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意。“同意”分為明示和默示，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(3)若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān);(4)若雙方均無過錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模艮k理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。

關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請(qǐng)求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。

折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人。”此所謂“跟價(jià)法”。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。

(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購買。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;。

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;。

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。“舉重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

合同糾紛答辯狀

答辯人：

被答辯人：

因原告a與被告b房屋買賣合同糾紛一案被告提出反訴請(qǐng)求，故答辯如下：

答辯請(qǐng)求：

1.依法駁回被答辯人b對(duì)答辯人a的訴訟請(qǐng)求。

事實(shí)和理由：

被答辯人認(rèn)為合同無效有三個(gè)原因：一是中大恒基不是指定的央產(chǎn)房代理機(jī)構(gòu)，二是b是腦梗塞病人，意思表示不真實(shí);三是中大恒基與答辯人之間惡意串通。

針對(duì)被答辯人合同無效的三個(gè)理由，答辯如下：

一、房屋買賣合同并不因?yàn)橹写蠛慊木娱g而無效。

1.中大恒基公司提供的是居間服務(wù)，而不是上市交易服務(wù)。

《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》(以下簡稱《央產(chǎn)房出售辦法》)第5條規(guī)定：交易辦公室選擇三家以上符合條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，作為中央在京單位已購公房上市出售的定點(diǎn)交易代理服務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡稱定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu))，承擔(dān)中央在京單位已購公房上市交易的代理服務(wù)工作。根據(jù)《央產(chǎn)房出售辦法》第5條的規(guī)定，我們可以看出定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)承擔(dān)央產(chǎn)房“上市交易”的代理服務(wù)工作。中大恒基公司提供的只是居間服務(wù)，具體地說是向買房人和賣房人提供訂立買賣房屋合同的媒介服務(wù)，而并不提供辦理“上市交易”手續(xù)的服務(wù)。因此買賣合同雖然是由中大恒基公司促成的，但不違反《央產(chǎn)房出售辦法》第5條的規(guī)定。

2.被答辯人沒有提供證據(jù)證明中大恒基不是定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)之一。

《央產(chǎn)房出售辦法》規(guī)定交易辦公室選擇三家以上的交易機(jī)構(gòu)代理央產(chǎn)房的上市服務(wù)，但并沒有規(guī)定定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)是哪幾家中介公司。《央產(chǎn)房出售辦法》是x年制定的，時(shí)至今日已經(jīng)7年之久，“三家以上的交易機(jī)構(gòu)”到今天可能已經(jīng)擴(kuò)充到很多中介公司。楊懷波并沒有提供證據(jù)證明中大恒基不在“三家以上的交易機(jī)構(gòu)”之中。楊懷波證明不了中大恒基不是“上市交易”的代理機(jī)構(gòu)，因此認(rèn)為中大恒基代理的合同是無效合同沒有證據(jù)支持。

3.《央產(chǎn)房出售辦法》是部門規(guī)章，違反行政規(guī)章并不是合同無效的理由。

《央產(chǎn)房出售辦法》是國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局制定的，是部門規(guī)章，而不是行政法規(guī)。《合同法》第52條規(guī)定了合同無效的幾種原因：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)此條第5款的規(guī)定，只有違反了法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，才導(dǎo)致合同無效。《央產(chǎn)房出售辦法》不是法律，也不是行政法規(guī)，因此即使買賣合同的簽訂違反了《央產(chǎn)房出售辦法》，也不必然導(dǎo)致合同無效。此外，簽訂的合同沒有損害社會(huì)公共利益或者國家利益，也不在合同無效的其他幾種情形中，因此合同不存在無效的原因。

4.合同無效違背了合同法的最基本原則——意思自治。

綜上，房屋買賣合同的當(dāng)事人是a和b，雙方都是完全行為能力人，意思表示真實(shí)，合同約定的內(nèi)容不影響法律或者社會(huì)公共利益，因此根據(jù)《民法通則》第55條的規(guī)定，a和b簽訂的買賣合同合法有效。

二、被答辯人沒有證據(jù)證明楊懷波意思表示不真實(shí)。

b是一位70多歲的老人，還曾經(jīng)患過腦梗塞，但這些都不能夠證明簽訂合同的時(shí)候其意思表示不真實(shí)。此外，3月17日的談話錄音表明，簽合同當(dāng)日，b的女兒也在簽訂合同的現(xiàn)場。另外，合同簽訂之后，中大恒基的工作人員到b的家里征詢房屋共有人的出售意見，b的妻子即房屋共有人在《房屋共有人同意出售的證明》文件上簽字。綜上，出售房屋不僅僅是b的真實(shí)意思表示，也是b女兒及b妻子的真實(shí)意思表示。

三、被答辯人沒有證據(jù)證明中大恒基與答辯人之間惡意串通。

為了解決孩子上學(xué)問題，我找到中大恒基公司，希望能買到一套學(xué)區(qū)房。在與楊懷波簽訂合同之前，先后看了很多房子，因此對(duì)中關(guān)村周圍的房子非常熟悉。b的房子在位置和總價(jià)款上都是我所能接受的，所以中大恒基帶我看房之后，很快便決定購買此房。我與中大恒基之間只是買房人與中介公司的簡單關(guān)系。b認(rèn)為我與中大恒基惡意串通，卻沒有提供任何證據(jù)證明，因此缺少最基本的證據(jù)。

合同糾紛答辯狀

答辯人(本案第二被告)wzl針對(duì)原告wb的起訴，提出書面答辯意見如下。

我(答辯人)收到原告的訴狀時(shí)，沒有收到原告的任何證據(jù)。在開庭時(shí)原告突然出示證據(jù)，使我無法做到充分的辨認(rèn)和答辯。直到今日，法院仍然沒有轉(zhuǎn)給我原告的任何證據(jù)副本。原告的行為違反了法律的規(guī)定，影響了我正常行使答辯權(quán)。我認(rèn)為，法院在立案時(shí)沒有要求原告必須提供證據(jù)、并按照被告的數(shù)量提供證據(jù)的副本，有程序上的過錯(cuò)。這一過錯(cuò)也影響了答辯人的訴權(quán)。

雖然依照法律規(guī)定，原告可以在開庭時(shí)遞交新證據(jù)(《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十五條)，但是，原告遞交的、在當(dāng)庭請(qǐng)求質(zhì)證的不是法律規(guī)定的“新證據(jù)”，而是在起訴書中應(yīng)該附錄的證據(jù)。因此，我認(rèn)為，要求我倉促質(zhì)證，是不公平的。

我認(rèn)為，在開庭時(shí)原告遞交證據(jù)，法院完全可以依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，以原告逾期舉證為由，不接受原告的證據(jù)、不進(jìn)行質(zhì)證。現(xiàn)在我也知道我有權(quán)利拒絕進(jìn)行質(zhì)證。但是，因?yàn)槲业姆芍R(shí)很欠缺，接受了質(zhì)證。這是很遺憾的。當(dāng)然，在這種情況下，我的質(zhì)證和答辯質(zhì)量，受到了嚴(yán)重的影響。

現(xiàn)在，按照公平的原則，我請(qǐng)求：

(一)、請(qǐng)求法庭依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十條的規(guī)定，責(zé)令原告將提交給法庭的全部證據(jù)(復(fù)本)同時(shí)遞交給答辯人一份。

(二)、按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十三條，給予舉證期30日。

(三)、請(qǐng)求在答辯期內(nèi)允許答辯人補(bǔ)充證據(jù)。

(四)、在答辯期內(nèi)，如果答辯人(本案被告)認(rèn)為需要提起反訴，請(qǐng)求法庭考慮反訴請(qǐng)求。

答辯人(本案第二被告)認(rèn)為，答辯人和第一被告(wy)之間在20xx年4月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》(以下簡稱協(xié)議)是一個(gè)合法有效的合同。

(一)、合同是否有效，應(yīng)該依照《中華人民共和國合同法》進(jìn)行判斷。

合同法第五十二條規(guī)定了五種合同無效的情形。本協(xié)議沒有上述的情形，因此是一個(gè)有效的協(xié)議(合同)。這里需要特別強(qiáng)調(diào)指出：法律規(guī)定的第五項(xiàng)是“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。這個(gè)規(guī)定排除了部門規(guī)章和其他低階位規(guī)范性文件的規(guī)定。

(二)、從一般的民事行為來看，行為是否有效，由《中華人民共和國民法通則》規(guī)定。

民法通則第五十八條規(guī)定了七種無效民事行為。本協(xié)議不屬于這些無效行為，因此，本協(xié)議是一個(gè)合法的民事行為。

所以，答辯人認(rèn)為，合同是合法的合同、是合法的民事行為，應(yīng)該受到法律的保護(hù)。

原告訴請(qǐng)“確認(rèn)二被告簽訂的房屋買賣合同無效”，但在原告的訴狀中提到“國務(wù)院的相關(guān)法規(guī)”，沒有具體所指。答辯人認(rèn)為，這也說明根本就沒有這樣的規(guī)定。所以，原告的訴求沒有任何法律依據(jù)。

答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

(一)、房產(chǎn)證的填發(fā)日期是20xx年6月19日。也就是說，這個(gè)房產(chǎn)證可以證明，從20xx年6月19日起，原告取得了協(xié)議房屋的產(chǎn)權(quán)。這正說明，原告在20xx年6月19日之前沒有產(chǎn)權(quán)證明。

(二)、既然原告提交的房產(chǎn)證已經(jīng)證明了20xx年6月19日之前原告沒有產(chǎn)權(quán)證明，就應(yīng)該作出結(jié)論，原告對(duì)協(xié)議的合法性沒有訴權(quán)。

(三)、通俗的解釋。

購買二手房過戶以后，購買人會(huì)拿到一個(gè)新的房產(chǎn)證。顯然，這時(shí)購買人以新的房產(chǎn)證主張：“這個(gè)房子從古來就是自己的”，并且要求出賣人退款，不會(huì)得到法律的支持。假如購買人提出這樣的請(qǐng)求，社會(huì)公眾會(huì)認(rèn)為購買人的精神是不正常的。

我希望法庭對(duì)違反常識(shí)的請(qǐng)求依法駁回。

在這里我鄭重告知原告和第一被告：對(duì)以欺騙的方式獲取00000號(hào)房產(chǎn)證的行為，我們必將采取必要的法律措施予以糾正。

四、原告應(yīng)該知道第一被告和第二被告簽訂協(xié)議、履行協(xié)議的事實(shí)。

原告訴稱：“wzl是在明知被告wy沒有房產(chǎn)證且未經(jīng)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人同意的情況下”購買該處房屋的。但是，原告對(duì)這個(gè)事實(shí)，沒有舉出任何證據(jù)給予證明。無法說明答辯人是怎樣“明知”的。

相反，原告和第一被告(wy)是父子關(guān)系。從原告遞交的《民事起訴狀》中也可以看出，原告和第一被告(wy)的居住地是相同的'，都是“北京市××區(qū)hlg三區(qū)5號(hào)樓2門402號(hào)”。若說第一被告“未經(jīng)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人同意”，從常識(shí)上看，是不可能的。另外，房屋交付長達(dá)四年，接近五年，長期在一起居住的原告對(duì)第一被告(wy)的行為沒有任何察覺，也是不可能的。原告在這么長的時(shí)間內(nèi)，特別是在交付房屋這個(gè)重大的事實(shí)發(fā)生時(shí)，從未作出任何反對(duì)的表示，對(duì)答辯人也從沒有主張過任何權(quán)利，這就說明原告的訴稱，是無稽之談。

在第一次開庭中，審判員曾經(jīng)詢問wb在哪里居住、在哪里工作、哪一年結(jié)的婚，等等。我認(rèn)為，審判員是從公正、公平的角度出發(fā)，探求原告是否是否存在“應(yīng)該知道”的事實(shí)。

眾所周知，法律上的“應(yīng)該知道”，是一種推定的“知道”。因?yàn)椋艹Ｒ姷囊环N情況就是，一方當(dāng)事人沒有證據(jù)卻堅(jiān)稱對(duì)法律事實(shí)“不知道”，以此來推卸自己應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任。法律上規(guī)定了“知道”。這個(gè)“知道”是一種主觀上的表示。這種“知道”是自己承認(rèn)的，屬于法律上的“自認(rèn)”。所說的“應(yīng)該知道”、或者是“不應(yīng)該知道”，是社會(huì)公眾的判斷。如果是社會(huì)公眾按照正常的思維認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)該知道，盡管當(dāng)事人斷然自稱“不知道”，那么法律仍然以其“應(yīng)該知道”處理。這就是“推定”其“知道”。在這種情況下，法官代表的是社會(huì)公眾的判斷力。設(shè)置“推定的知道”，目的就是為了制裁“瞪著眼睛說瞎話”、“揣著明白裝糊涂”的人。所以，法官在這種情況下是社會(huì)公眾判斷力的代表，是公眾良心的代表。

合同糾紛答辯狀

答辯人：

身份證號(hào)碼：

地址：

被答辯人：

身份證號(hào)碼：

地址：

答辯人就被答辯人提起的提供勞務(wù)者受害責(zé)任糾紛一案，具體答辯如下：

一、被告黃余明應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：雇員在從事雇傭活動(dòng)中遭受人身損害，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被答辯人在被告黃余明承包的工程中干活，被答辯人與被告黃余明形成雇傭關(guān)系。對(duì)于被答辯人在從事雇傭活動(dòng)中遭受的人身損害，被告黃余明作為雇主，存在選任不當(dāng)、疏于監(jiān)督管理的過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、被答辯人自身存在一定過錯(cuò)

作為雇員的被答辯人，在從事雇傭活動(dòng)中因自身沒有盡到安全注意義務(wù)致使自己從三樓摔下受傷，自己有一定的過錯(cuò)，應(yīng)減輕被告黃余明的賠償責(zé)任。

三、答辯人不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：承攬人在完成工作過程中對(duì)第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對(duì)定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

被告黃余明以包干價(jià)的形式承包了答辯人位于大鵬山莊東六巷三號(hào)的房屋裝修工程后，被告黃余明再口頭雇傭被答辯人進(jìn)行房屋裝修工作。因此，答辯人與被告黃余明是承攬合同關(guān)系，被告黃余明與被答辯人是雇傭關(guān)系，答辯人與被答辯人之間不存在直接的雇傭關(guān)系。

被告黃余明雖然沒有在勞動(dòng)部門申請(qǐng)從業(yè)資質(zhì)，沒有提供相應(yīng)的資質(zhì)證書，但被告黃余明已經(jīng)從事室內(nèi)裝修的承包事務(wù)多年，亦曾承包過類似工程而具備相當(dāng)施工經(jīng)驗(yàn)，因此，答辯人有理由認(rèn)為被告黃余明是具有從事室內(nèi)裝修資質(zhì)的，答辯人在承包人員的選任上已盡到合理的注意義務(wù)。

根據(jù)上述法律規(guī)定，答辯人屬于承攬合同關(guān)系中的定作人，而且盡到選任的注意義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

1、《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款“雇員在從事雇用活動(dòng)中因安全生產(chǎn)事故遭受人身損害的，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。”但是答辯人將房屋裝修的勞務(wù)部分承包給被告黃余明，兩者之間應(yīng)定性為承攬合同關(guān)系，而非建設(shè)工程合同關(guān)系，我國法律目前沒有明確的規(guī)定把一般的家庭裝修納入建設(shè)工程合同的調(diào)整對(duì)象，因此本案不適用該條法規(guī)的連帶責(zé)任。

2、雖然在《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第二十二條“承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程”的規(guī)定，但該《辦法》是20xx年5月1日實(shí)施的，在20xx年11月1日國務(wù)院頒布的《國務(wù)院關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)[20xx]24號(hào)）第三十三項(xiàng)、第五十六項(xiàng)的規(guī)定，已經(jīng)分別取消了對(duì)建筑裝飾資質(zhì)及室內(nèi)裝飾行業(yè)企業(yè)資質(zhì)的審查。

3、現(xiàn)今并沒有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定個(gè)人承攬一般的家庭裝飾裝修的勞務(wù)業(yè)務(wù)需要資質(zhì)，也沒有明令禁止個(gè)人不能承攬家庭裝飾裝修的勞務(wù)業(yè)務(wù)。答辯人的房屋裝修屬于規(guī)模較小且投資費(fèi)用較少的家庭裝修，不需要裝飾裝修資質(zhì)。

4、本案中，法院應(yīng)當(dāng)充分考慮答辯人是否具有一定的選任過失，即便過失成立，法院也應(yīng)當(dāng)按照選任過失的大小，將應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任按比例從被答辯人應(yīng)獲得的賠償中劃分出來，而不能籠統(tǒng)的與被告黃余明一起承擔(dān)連帶責(zé)任。

此致

深圳市龍崗區(qū)人民法院

答辯人：

20xx年11月18日